Data Center บูม อุตสาหกรรมอสังหาฯไทยไปถึงไหนแล้ว!?

Data Center บูม อุตสาหกรรมอสังหาฯไทยไปถึงไหนแล้ว!?

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่อง แต่ในอีกด้านหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย มีเซ็กเตอร์หนึ่งที่กำลังเติบโตสวนทางอย่างชัดเจน นั่นคือ Data Center และเม็ดเงินที่ไหลเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้ก็มีขนาดใหญ่กว่าที่หลายคนคาด

ตัวเลขที่ต้องจับตา

ตลาด Data Center ของไทยมีมูลค่าประมาณ 2.22 พันล้านดอลลาร์ในปี 2569 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 4.9 พันล้านดอลลาร์ภายในปี 2574 หรือเติบโตเฉลี่ยราว 17% ต่อปี โดยยังไม่รวมโครงการอีกจำนวนหนึ่งที่อยู่ระหว่างการเตรียมก่อสร้าง เฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 สำนักงาน BOI อนุมัติโครงการ Data Center แล้ว 28 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 521,200 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนชัดว่าไทยกำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในภูมิภาค

ใครกำลังเข้ามา และลงทุนมากแค่ไหน

รายชื่อผู้เล่นที่เข้ามาในไทยเวลานี้ล้วนเป็นบริษัทระดับโลก

– AWS มีแผนลงทุนระยะยาวกว่า 190,000 ล้านบาท ในช่วง 15 ปีข้างหน้า
– Google ประกาศลงทุน 36,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนา Data Center และ Cloud Region ในกรุงเทพฯ และชลบุรี
– Microsoft อยู่ระหว่างพิจารณาการลงทุนมูลค่าสูงถึง 100,000 ล้านบาท
ขณะที่ TikTok ลงทุนด้าน Data Hosting ไปแล้วมากกว่า 120,000 ล้านบาท

ล่าสุดในเดือนมีนาคม 2569 BOI ยังอนุมัติโครงการใหม่เพิ่มเติมอีกราว 2.7 พันล้านดอลลาร์ หนึ่งในนั้นคือโครงการของ Beijing Haoyang Cloud จากจีน ซึ่งเตรียมพัฒนา Data Center ขนาด 300 MW ในนิคมอุตสาหกรรม WHA Eastern Seaboard จังหวัดระยอง

หากมองภาพรวมให้ชัดขึ้น จะเห็นว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เม็ดเงินลงทุนต่างชาติในภาค Data Center มีขนาดสูงกว่าการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในบางช่วงด้วยซ้ำ

ทำไมไทยจึงกลายเป็นเป้าหมาย

ด้านหนึ่ง สิงคโปร์เริ่มเผชิญข้อจำกัดทั้งเรื่องต้นทุนและพื้นที่ ขณะที่โตเกียวก็มีต้นทุนสูงมาก ไทยจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อพื้นที่ EEC มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีระยะยาวถึง 15 ปี

อีกด้านหนึ่ง ไทยมีโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลที่พร้อมขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งเครือข่ายสายเคเบิลใต้น้ำและตำแหน่งที่ตั้งซึ่งเชื่อมต่อกับผู้บริโภคในอาเซียนกว่า 680 ล้านคนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

แต่ปัจจัยที่นักลงทุนให้ความสำคัญมากที่สุด อาจไม่ใช่เรื่องที่คนทั่วไปพูดถึงกันบ่อยนัก นั่นคือ เสถียรภาพของระบบไฟฟ้า ไทยมีสถิติไฟฟ้าดับเฉลี่ยเพียง 0.65 นาทีต่อปี ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงมากเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาค ความเสถียรนี้คือหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้ไทยได้เปรียบในสายตาของผู้พัฒนา Data Center ระดับโลก

ผลกระทบต่ออสังหาฯ อุตสาหกรรม เกิดขึ้นจริงอย่างไร

นี่คือประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะ Data Center ไม่ได้เป็นเพียงเทรนด์เทคโนโลยี แต่กำลังเริ่มเปลี่ยนโครงสร้างของตลาดที่ดินอุตสาหกรรมไทย

ประเด็นแรกคือ ราคาที่ดิน ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะแนว EEC เริ่มขยับขึ้นชัดเจนในทำเลที่มีระบบไฟฟ้าเสถียรและอยู่ใกล้โครงข่ายเชื่อมต่อหลัก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ WHA Corporation ซึ่งขายที่ดินอุตสาหกรรมกว่า 180 เอเคอร์ ใน EEC ให้กับนักพัฒนา Data Center เมื่อเดือนพฤษภาคม 2568 และดีลลักษณะนี้ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง

ประเด็นที่สองคือ การเปลี่ยนตัวของผู้รับเหมาและซัพพลายเชนก่อสร้าง บริษัทชั้นนำอย่าง Thai Kajima, Thai Obayashi และ Syntec เริ่มปรับตัวเข้าสู่งานก่อสร้าง Data Center มากขึ้น เพื่อชดเชยอุปสงค์ในตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่ชะลอตัว นั่นแปลว่าทั้งแรงงานฝีมือ วิศวกร และผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง กำลังถูกดูดเข้าสู่อุตสาหกรรมนี้

ประเด็นที่สามคือ ผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบ เมื่อมี Data Center ขนาดใหญ่เกิดขึ้น มูลค่าที่ดินและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบก็มักขยับตาม เพราะสามารถดึงดูดผู้เล่นในห่วงโซ่อุปทานเข้ามาได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ผลิตอุปกรณ์ไฟฟ้า ระบบทำความเย็น ผู้ให้บริการ Managed Service หรือผู้ให้บริการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอื่นๆ

ทำเลไหนกำลังร้อนแรง

จากทิศทางการลงทุนตลอด 2 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดคือ ชลบุรีและระยอง ในแนว EEC ซึ่งรองรับได้ทั้ง Data Center และอุตสาหกรรมเทคโนโลยี

ถัดมาคือ สมุทรปราการ จากความได้เปรียบเรื่องการเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และสนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึง ปทุมธานี โดยเฉพาะพื้นที่อย่างนวนครที่ได้รับอนุมัติโครงการไปแล้วหลายรายการ

ตัวอย่างเช่น True Internet Data Center ได้รับอนุมัติ 3 โครงการ ในชลบุรีและสมุทรปราการ รวมกำลังการพัฒนา 223 MW มูลค่าราว 1.4 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่ GSA Data Center มีอีก 2 โครงการ ใน WHA Eastern Seaboard 5 จังหวัดระยอง และสมุทรปราการ รวม 120 MW

ความท้าทายที่ยังต้องจับตา

แม้ภาพรวมจะเป็นบวก แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกอย่างจะเดินหน้าได้อย่างราบรื่น โจทย์แรกคือ กำลังรองรับด้านพลังงาน แม้ระบบไฟฟ้าของไทยจะมีเสถียรภาพสูง แต่ Data Center ขนาดใหญ่ เช่น 300 MW ใช้ไฟในระดับมหาศาล การขยายโครงข่ายไฟฟ้าให้ทันกับอุปสงค์จึงเป็นเรื่องเร่งด่วน หากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานตามไม่ทัน อาจกระทบต่อไทม์ไลน์ของหลายโครงการที่อยู่ระหว่างรออนุมัติ

โจทย์ที่สองคือ ที่ดินคุณภาพสูงเริ่มหายากขึ้น ความต้องการในบางนิคมอุตสาหกรรมเริ่มสูงกว่าอุปทานที่มีอยู่จริง ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางทำเลขยับตัวเร็ว ผู้ที่ถือที่ดินไว้ล่วงหน้าในจุดยุทธศาสตร์จึงได้เปรียบอย่างชัดเจน

อีกประเด็นหนึ่งคือ การแข่งขันด้านมาตรฐาน ผู้ประกอบการขนาดกลางที่ไม่มีเงินลงทุนเพียงพอในการยกระดับสินทรัพย์สู่มาตรฐาน Tier III ซึ่งสามารถสร้างส่วนเพิ่มในค่าเช่าได้ราว 10-15% อาจเผชิญแรงกดดันทั้งจากการแข่งขันและความเสี่ยงในการถูกซื้อกิจการ

โอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยอยู่ตรงไหน

สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย คำถามสำคัญไม่ใช่ว่า Data Center จะมาไหม แต่คือ จะเข้าไปอยู่ในคลื่นการเติบโตนี้อย่างไร ผู้ที่ถือครองที่ดินในแนว EEC หรือรอบนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ ควรเริ่มประเมินมูลค่าและศักยภาพของสินทรัพย์ใหม่อย่างจริงจัง เพราะนี่อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดในรอบหลายปีในการตัดสินใจว่าจะถือยาว พัฒนาต่อ หรือปล่อยขายให้กับนักลงทุนที่กำลังมองหาที่ดินอย่างเร่งตัว ผู้พัฒนาโกดังและโรงงานก็ควรเริ่มศึกษาเงื่อนไขและมาตรฐานที่เกี่ยวข้องกับ Data Center โดยเฉพาะในระดับ Tier III เพราะยังมีโอกาสในตลาดขนาดกลางที่ผู้พัฒนาไทยสามารถเข้าไปมีบทบาทได้ ไม่ใช่ทุกโครงการจะถูกครอบครองโดยผู้เล่นต่างชาติทั้งหมด ส่วนผู้ลงทุนระยะยาว ก็ควรเริ่มมองสินทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น REIT หรือกองทรัสต์ที่เกี่ยวข้องกับ Data Infrastructure ซึ่งกำลังกลายเป็นหนึ่งในไม่กี่เซ็กเตอร์ที่ยังได้รับความสนใจจากเงินทุนสถาบันในภาวะที่ตลาดโดยรวมยังชะลอตัว

บทสรุป

ปี 2569 อาจยังไม่ใช่ปีง่ายของตลาดที่อยู่อาศัยไทย แต่ในอีกมุมหนึ่ง ใต้ดินของแนว EEC กำลังมีเม็ดเงินหลายแสนล้านบาทค่อยๆ ฝังตัวลงไปทีละโครงการ นี่ไม่ใช่เพียงกระแส AI หรือเรื่องของเทคโนโลยีที่ฟังดูไกลตัว แต่คือการลงทุนจริง การซื้อที่ดินจริง และการก่อสร้างจริง ที่กำลังเกิดขึ้นแล้วในวันนี้คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่า Data Center จะเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ อุตสาหกรรมไทยหรือไม่
แต่อยู่ที่ว่า ธุรกิจของคุณ อยู่ในตำแหน่งที่จะได้ประโยชน์จากคลื่นลูกนี้แล้วหรือยัง

ที่มา: Mordor Intelligence | BOI Thailand | Data Center Dynamics | Cushman & Wakefield Thailand | The Standard | AWS Thailand

#DataCenter #อสังหาอุตสาหกรรม #EEC #ลงทุนอสังหา2569 #ThaiRealEstate #DigitalHub #อสังหาไทย #homesory