ทำไมต้องตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดินหรือบ้าน?
โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุดในประเทศไทย แต่การมีโฉนดไม่ได้หมายความว่าที่ดินนั้นปลอดภาระทุกอย่าง ก่อนโอนเงิน ต้องตรวจสอบให้ครบทั้ง ตัวโฉนด ภาระผูกพัน และสิทธิครอบครอง
ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินในไทยต่างกันอย่างไร?
ก่อนตรวจสอบ ต้องรู้จักประเภทเอกสารสิทธิ์ก่อน เพราะแต่ละประเภทมีสิทธิและข้อจำกัดต่างกัน
- โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) — สิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด ซื้อขาย โอน จำนองได้เต็มที่
- น.ส. 3 ก. — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซื้อขายได้ แต่ยังไม่ใช่โฉนด
- น.ส. 3 — สิทธิ์น้อยกว่า น.ส. 3 ก. ระวังเรื่องการโอน
- ส.ป.ก. 4-01 — ใช้ทำการเกษตรเท่านั้น ห้ามซื้อขาย
คำแนะนำ: ควรซื้อเฉพาะที่ดินที่มีโฉนด (น.ส. 4 จ.) หรืออย่างน้อย น.ส. 3 ก. เพื่อความปลอดภัยสูงสุด
วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตัวเอง
วิธีที่ 1: ไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน
วิธีที่ปลอดภัยที่สุด คือไปยื่นคำร้องตรวจสอบที่ดินที่ สำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ดินตั้งอยู่ โดยนำข้อมูลต่อไปนี้ไปด้วย
- เลขที่โฉนด หรือเลขที่ดิน
- บัตรประชาชนของผู้ขอตรวจสอบ
- แบบฟอร์ม ท.ด. 9 (ขอตรวจสอบหลักฐานที่ดิน)
เจ้าหน้าที่จะแสดงข้อมูลในระบบให้ดูว่า ที่ดินแปลงนี้มีภาระอะไรบ้าง เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือคดีความ
วิธีที่ 2: ตรวจสอบออนไลน์ผ่านเว็บกรมที่ดิน
กรมที่ดินมีระบบตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นออนไลน์ที่ dolwms.dol.go.th สามารถค้นหาด้วยเลขโฉนดหรือชื่อเจ้าของได้ แต่ข้อมูลออนไลน์อาจไม่ครบถ้วน ควรยืนยันที่สำนักงานที่ดินอีกครั้ง
สิ่งที่ต้องตรวจสอบในโฉนด
- ชื่อเจ้าของ — ตรงกับบัตรประชาชนผู้ขายไหม?
- เนื้อที่ — ตรงกับที่ตกลงซื้อขายไหม? วัดใหม่ล่าสุดเมื่อไร?
- ที่ตั้ง — ตรงกับที่ดินที่ดูจริงๆ ไหม? (ระวังโฉนดสลับแปลง)
- ภาระจำนอง — มีจำนองค้างอยู่ไหม? ยอดเท่าไร?
- ภาระจำยอม — มีสิทธิ์ผ่านทางหรือทางน้ำของคนอื่นไหม?
- คดีความ — มีการฟ้องร้องหรือคำสั่งห้ามโอนไหม?
ข้อควรระวังที่มักพลาด
1. โฉนดปลอม — ขอดูโฉนดตัวจริง ไม่ใช่แค่สำเนา และนำไปตรวจสอบความถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน
2. ที่ดินบุกรุก — ที่ดินบางแปลงมีโฉนด แต่ตั้งอยู่ในเขตป่าสงวนหรือที่สาธารณะ ต้องตรวจสอบกับกรมป่าไม้หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
3. ที่ดินติดถนน — ตรวจสอบว่าที่ดินมีทางเข้าออกสาธารณะหรือไม่ บางแปลงเข้าถึงได้แค่ผ่านที่ดินคนอื่น
4. การรังวัดไม่ตรง — เนื้อที่จริงอาจน้อยกว่าในโฉนด ควรจ้างช่างรังวัดตรวจสอบก่อนโอน
สรุป: ตรวจเองได้ แต่ควรมีผู้เชี่ยวชาญช่วย
การตรวจสอบโฉนดเบื้องต้นทำได้ด้วยตัวเอง แต่ถ้าพบสิ่งผิดปกติ หรือต้องการความมั่นใจ 100% ก่อนโอนเงิน Homesory มีบริการ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินและให้คำปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ โดยทีมผู้เชี่ยวชาญ
ปรึกษาฟรีได้เลย — ก่อนตัดสินใจซื้อ ให้มั่นใจก่อนเสมอ