ทำไมต้องตรวจสัญญาซื้อขายบ้านก่อนเซ็น?
สัญญาซื้อขายบ้านคือเอกสารที่ผูกพันคุณทางกฎหมายอย่างถาวร ถ้าเซ็นไปแล้วโดยไม่อ่านให้ดี อาจทำให้เสียเปรียบในภายหลัง ทั้งเรื่องเงินมัดจำ กำหนดโอน เงื่อนไขผิดสัญญา หรือค่าปรับต่างๆ ที่คุณอาจไม่รู้ตัว
บทความนี้ Homesory รวบรวม เช็กลิสต์ตรวจสัญญาซื้อขายบ้านที่ควรดูทุกข้อ เหมาะสำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านครั้งแรก หรือนักลงทุนที่ต้องการลดความเสี่ยงก่อนปิดดีล
1. ข้อมูลคู่สัญญา — ตรวจให้ตรงกับโฉนด
สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือชื่อ-นามสกุล และเลขบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องตรงกับบัตรประชาชนและโฉนดที่ดินทุกตัวอักษร ถ้าเป็นนิติบุคคล ให้ตรวจว่าผู้มีอำนาจลงนามมีหนังสือมอบอำนาจหรือไม่
- ชื่อ-นามสกุลผู้ขายตรงกับโฉนดไหม?
- เลขที่โฉนดและที่ตั้งอสังหาถูกต้องไหม?
- ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท — ผู้ลงนามมีอำนาจหรือไม่?
2. ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน
ตรวจสอบราคาที่ตกลงกัน รวมถึงวิธีชำระเงิน แบ่งชำระกี่งวด งวดละเท่าไร และวันครบกำหนดของแต่ละงวด สิ่งสำคัญที่มักพลาด คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ว่าใครเป็นคนออก หรือแบ่งกันอย่างไร
- ราคารวมทุกอย่างแล้วหรือยัง? มีค่าส่วนกลางหรือค่าอื่นแฝงไหม?
- ค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ — ใครจ่าย?
- ถ้าชำระผ่านสินเชื่อ ระบุธนาคารและเงื่อนไขชัดเจนไหม?
3. วันโอนกรรมสิทธิ์ — ต้องระบุชัดเจน
สัญญาต้องระบุวันที่โอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอน หรืออย่างน้อยต้องมีกรอบเวลา เช่น “ภายใน 90 วันนับจากวันเซ็นสัญญา” ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ผู้ขายอาจยื้อการโอนได้ไม่มีกำหนด
- มีวันโอนที่ชัดเจนไหม?
- ถ้าโอนไม่ได้ตามกำหนด มีบทปรับอย่างไร?
- ใครรับผิดชอบถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ?
4. เงินมัดจำและเงื่อนไขคืนเงิน
เงินมัดจำคือจุดที่ผู้ซื้อมักเสียเปรียบที่สุด ควรตรวจสอบเงื่อนไขให้ชัดว่า กรณีไหนบ้างที่ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำ และกรณีไหนที่ผู้ซื้อจะเสียมัดจำ
- ถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ — ได้เงินมัดจำคืนไหม?
- ถ้าผู้ขายผิดนัด — ต้องคืนมัดจำเท่าตัวหรือไม่?
- มีระยะเวลา “ยกเลิกโดยไม่เสียมัดจำ” หรือไม่?
5. สภาพบ้านและสิ่งที่รวมในการขาย
ต้องระบุให้ชัดว่าในราคาที่ตกลงกันนั้น รวม สิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ built-in ระบบ Solar Cell หรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่
- รายการ fixture และ fitting ที่รวมในการขายระบุไว้ครบไหม?
- มีการรับประกันสภาพบ้านหรือระบบต่างๆ หรือไม่?
- ภาระผูกพันหรือหนี้สินที่ดิน เช่น จำนอง — ถูกปลดทั้งหมดก่อนโอนไหม?
6. ข้อพิพาทและการระงับข้อโต้แย้ง
สัญญาที่ดีต้องระบุว่าถ้าเกิดข้อพิพาท จะใช้วิธีไหนแก้ไข ไม่ว่าจะเป็นการไกล่เกลี่ย หรือการฟ้องร้องที่ศาลใด
สรุป: ก่อนเซ็น ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเสมอ
การตรวจสัญญาซื้อขายบ้านด้วยตัวเองอาจพลาดรายละเอียดสำคัญที่ซ่อนอยู่ในภาษากฎหมาย Homesory มีบริการ ตรวจสัญญาอสังหาริมทรัพย์โดยทีมผู้เชี่ยวชาญ ช่วยอ่านสัญญาให้คุณเข้าใจทุกข้อ ก่อนตัดสินใจผูกพันทางกฎหมาย
ปรึกษาฟรีได้เลยที่นี่ — ไม่มีค่าใช้จ่ายในการปรึกษาเบื้องต้น